房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢調(diào)研思考的調(diào)研報告
近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來的是一些大中城市出現(xiàn)的房價“爆漲”現(xiàn)象，針對這一情況，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，本文就__市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r及趨勢進(jìn)行分析預(yù)測。
一、房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀
__市位于__中部，地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，是__自治區(qū)最大的工業(yè)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來隨著投資環(huán)境改善及城市改造建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況
目前，__市共有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)231家，其中有資質(zhì)等級企業(yè)85家，暫定資質(zhì)企業(yè)146家，有資質(zhì)等級企業(yè)中二級企業(yè)10家，三級企業(yè)23家，四級企業(yè)52家。開發(fā)企業(yè)以內(nèi)資和民營為主，國有企業(yè)數(shù)量逐年減少。外阜開發(fā)商加快進(jìn)入__市場步伐，這加劇了市場競爭，同時也抬高了本地企業(yè)參與競爭的準(zhǔn)入門檻。開發(fā)企業(yè)注冊資金總額達(dá)到22。51億元，從業(yè)人員達(dá)到4808人，人均占用資金量達(dá)到46。83萬元。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長。20__年，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破50億元，達(dá)到59。29億元，與20__年全年相比同比增長91。3%，是“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)累計投資的1/3。
在房地產(chǎn)開發(fā)總投資中住宅建設(shè)完成的投資為47。8億元，同比增長136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資增幅明顯。
�。ㄈ�20__年新開工項目情況
在全部施工面積中，20__年新開工面積為404。4萬平方米，同比增長125%；其中住宅新開工面積約為354。4萬平方米，同比增長151。2%；房屋竣工面積194。8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)交易市場情況
1、新建商品房交易情況
20__年，新建商品房成交14413套，同比增長17。97%，成交面積125。91萬平方米，同比增長18。38%，其中住宅9995套，同比增長11。40%，成交面積104。04萬平方米，同比增長17。67%；非住宅4418套，同比增長36。15%，成交面積21。87萬平方米，同比增長21。91%，其中商業(yè)營業(yè)用房成交3748套，成交面積20。11萬平方米。20__年__市新建商品住宅平均價格為1526。5元/平方米，較20__年上漲7。5%。
2、新建商品房供求情況
20__—20__年，__市房屋竣工面積分別為91。5萬平方米、78。64萬平方米、133。6萬平方米、139。01萬平方米、204。15萬平方米、194。8萬平方米，6年間商品房竣工面積840。7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67。95萬平方米、75。21萬平方米、__。04萬平方米、137。52萬平方米、217。49萬平方米、262。03萬平方米，6年間銷售面積904。27萬平方米。
3、存量房交易情況
20__年，__市存量房成交套數(shù)11692套，成交面積104。37萬平方米，同比增長2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88。83萬平方米，成交金額7。67億元，平均成交價格863。1元/平方米；商業(yè)營業(yè)用房成交877套，成交面積11。67萬平方米，成交金額1。76億元，平均成交價格1508元/平方米。
二、房地產(chǎn)市場的分析
1、房屋價格上漲及成本分析。
20__年__市住房價格受土地供應(yīng)、建筑材料價格、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等影響，住房價格有所上漲，但低于全國平均水平，除住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理導(dǎo)致房價上漲外，其他因素也影響著房價。
首先，旺盛的市場需求是房價上漲的根本原因。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展，城市常住人口增加，考慮房屋拆遷，住房新增需求也在不斷增加；國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，人民收入水平不斷提高，改善住房需求不斷增加。20__年，共核準(zhǔn)預(yù)售住宅項目60個，預(yù)售面積178。83萬平方米，可銷售房屋共計18747套，目前已銷售10425套，已銷售了55。6%。
其次，房地產(chǎn)信貸市場活躍，土地交易價格上漲是重要原因。隨著房地產(chǎn)金融支持力度的逐年加大，在商業(yè)貸款和公積金貸款的雙重支持下，潛在需求變成現(xiàn)實需求。當(dāng)大量儲蓄資金及閑散資金找不到更好的投資渠道時，紛紛流入房地產(chǎn)市場。從土地角度來看，實行“經(jīng)營性土地使用權(quán)招牌掛”政策后，土地市場交易活躍，土地購置價格逐年上漲。
第三，房地產(chǎn)開發(fā)成本增加是房價上漲的直接原因。拆遷成本增加，平均每平方米建筑面積增加成本437元。住宅單體造價上漲，鋼材、水泥、沙石等建筑材料受市場影響價格漲幅較大。行政事業(yè)性收費(fèi)有所調(diào)整（如人防費(fèi)已由25元/平方米漲至80元/平方米），使得住宅單體建設(shè)成本增加150元/平方米左右。其次，普通外墻節(jié)能保溫材料每平方米建筑面積增加成本40元，住宅小區(qū)配套設(shè)施隨著住宅品質(zhì)的提高，每平方米建筑面積的成本也在提高。
第四，住房供應(yīng)渠道不完善，住房梯級消費(fèi)沒有完全形成。房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺，由于中介不成熟、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)過多等原因影響，特別是包鋼等大企業(yè)近6萬戶職工住房在企業(yè)內(nèi)部流轉(zhuǎn)，沒有進(jìn)入市場，__市二手房市場沒有發(fā)展起來；房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出，這些因素造成了房價的上漲。
2、住房供給結(jié)構(gòu)局部失衡。在市場繁榮、供銷兩旺的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在利益的驅(qū)動下過分集中于中高檔商品房的建造，中低價位商品住房供應(yīng)呈現(xiàn)明顯不足，__地處中、西部偏遠(yuǎn)地區(qū)，中、低收入家庭較多，目前，開發(fā)的高檔住宅基本上供求平衡，但中、低價位的住宅所占比重相對較少，無法滿足中低收入群體改善住房的強(qiáng)烈愿望，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房根本滿足不了中低收入家庭對住房的需求，導(dǎo)致住宅供給結(jié)構(gòu)局部失衡。
3、房地產(chǎn)貸款增勢不減。在各類消費(fèi)貸款中，房地產(chǎn)貸款發(fā)展較快，而且已成為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源。20__年，__市個人商業(yè)住房貸款余額205933萬元，較年初增加47562萬元，同比多增18710萬元，全年累計發(fā)放80583萬元，收回33021萬元；商用房貸款余額59285萬元，比年初增加9260萬元，全年累計發(fā)放23269萬元，收回14009萬元。
三、房地產(chǎn)市場預(yù)測
1、房價近期內(nèi)將保持小幅震蕩的發(fā)展態(tài)勢。20__年房地產(chǎn)市場仍是宏觀調(diào)控的重點所在，如果房價過高或房地產(chǎn)市場收益過高，必然吸引社會上人力、物力、和財力等各種資源涌入房地產(chǎn)市場，勢必形成房地產(chǎn)開發(fā)投資新的熱潮，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。為此，調(diào)控房地產(chǎn)市場，確保房價穩(wěn)定仍是宏觀調(diào)控的重點之 重，房地產(chǎn)業(yè)將會保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。
2、成本提升。房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本包括土地成本、建安成本和項目經(jīng)營期間的.費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤就形成了商品房或樓盤的銷售價格，據(jù)調(diào)查資料顯示，土地成本占房價的30%多，建筑安裝工程成本占28。8%，項目管理費(fèi)用、稅金及附加占17。3%，開發(fā)利潤占21。9%。隨著土地獲取方式的改變，土地在房價中的比重會有所提高，造成建房成本增加；建安人工費(fèi)、材料費(fèi)價格的上漲，也將導(dǎo)致建安工程成本增加。
2、中小戶型將成為住宅建設(shè)的主體戶型，同時伴有高層、小高層的住宅體系。目前正在研究制定的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收政策，將會對大戶型住宅的價格產(chǎn)生影響，大戶型住宅的稅負(fù)將會更重；中小戶型將會成為主體戶型，進(jìn)一步細(xì)分住房市場競爭，同時拆遷政策與其相適應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；其次，高層與小高層住宅提高了土地利用率，節(jié)約了城市用地，也將會成為住宅建設(shè)發(fā)展的方向。
3、房地產(chǎn)開發(fā)模式呈現(xiàn)多樣化特點。今后集資建房、委托帶建整體購買、招商引資合作開發(fā)、新農(nóng)村建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合等多種模式將會成為房地產(chǎn)開發(fā)市場主流。涉及基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施的房地產(chǎn)綜合開發(fā)將成為發(fā)展趨勢，市場間的合作意識不斷增強(qiáng)，合作方式不斷創(chuàng)新，同時資信好的企業(yè)加速市場資源整合，市場競爭越來越激烈。開發(fā)規(guī)模將會不斷擴(kuò)大，開發(fā)強(qiáng)度不斷提高，住宅建設(shè)將會向高品質(zhì)、多樣化方向發(fā)展。
【房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢調(diào)研思考的調(diào)研報告】相關(guān)文章：
市場的調(diào)研報告04-22
關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)研報告02-17
市場走訪調(diào)研報告12-28
超市市場的調(diào)研報告05-24
加強(qiáng)家長學(xué)校建設(shè)的調(diào)研思考的調(diào)研報告02-04
書籍市場調(diào)研報告01-13
2021市場調(diào)研報告04-22
市場調(diào)研報告范文04-11
關(guān)于市場調(diào)研報告04-10