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創(chuàng)業(yè)空間是不是一門好生意
創(chuàng)業(yè)空間是什么?
今年來，幾位地產(chǎn)界大佬的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目獲得頗多矚目。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹推出內(nèi)部創(chuàng)新項(xiàng)目——辦公短租產(chǎn)品SOHO 3Q。原萬科高級(jí)副總裁毛大慶離職后，剛剛推出他的新項(xiàng)目“優(yōu)客工場(chǎng)”。而曾任SOHO中國(guó)副總裁的王勝江，也聯(lián)手洪泰基金打造了“洪泰創(chuàng)新空間”。
全球范圍內(nèi)，類似的聯(lián)合辦公服務(wù)商在過去5年內(nèi)從300家增長(zhǎng)到6000家。國(guó)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)服務(wù)在同時(shí)間內(nèi)也達(dá)到了一個(gè)新高點(diǎn)，過去一年時(shí)間里，YOU+公寓，SOHO 3Q等搭建創(chuàng)業(yè)者社區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)上線，提供的服務(wù)從創(chuàng)業(yè)所需的生活辦公場(chǎng)地，到各類創(chuàng)業(yè)服務(wù)，再到對(duì)接投資人等資源。
毛大慶在介紹他的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目時(shí)，曾拿美國(guó)的聯(lián)合辦公租賃公司W(wǎng)eWork做對(duì)標(biāo)。王勝江解釋“洪泰創(chuàng)新空間”時(shí)，曾提及美國(guó)另一家創(chuàng)業(yè)空間NeueHouse。
“我們是沿著創(chuàng)業(yè)者的屬性去做一個(gè)生態(tài)鏈”， 王勝江對(duì)騰訊科技表示，從提供空間開始，洪泰創(chuàng)新空間將給創(chuàng)業(yè)者提供各類技術(shù)性的服務(wù)，譬如創(chuàng)業(yè)者前三個(gè)月最需要的注冊(cè)、法律、財(cái)務(wù)、稅收等。
從運(yùn)營(yíng)方式上看，剛剛興起的創(chuàng)業(yè)空間和孵化器有重疊，但又不完全一致。廣義上的創(chuàng)業(yè)空間較孵化器門檻更低，為更多草根創(chuàng)業(yè)者提供成長(zhǎng)空間。另一方面，創(chuàng)業(yè)空間的范疇更廣，包含創(chuàng)業(yè)咖啡這類新型孵化器，也包含一部分地產(chǎn)性質(zhì)更強(qiáng)的聯(lián)合辦公空間。
除了提供給創(chuàng)業(yè)者的辦公區(qū)域，服務(wù)功能也是目前創(chuàng)業(yè)空間的運(yùn)營(yíng)方們普遍會(huì)對(duì)外強(qiáng)調(diào)的屬性，服務(wù)包含了各類技術(shù)性服務(wù)，以及創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、投融資對(duì)接、團(tuán)隊(duì)搭建及媒體資訊等。
誰在做創(chuàng)業(yè)空間?
創(chuàng)業(yè)空間雖然是一個(gè)新名詞，但類似的科技園區(qū)，創(chuàng)業(yè)基地并不是剛剛出現(xiàn)。
各地由政府投資主導(dǎo)的創(chuàng)業(yè)園區(qū)是其中重要的一部分，譬如杭州政府建設(shè)海創(chuàng)園及夢(mèng)想小鎮(zhèn)。除了政府主導(dǎo)的園區(qū)，更多現(xiàn)存的市場(chǎng)化的創(chuàng)業(yè)空間，偏向聯(lián)合辦公基地，主要通過寫字樓“整批零租”獲取差價(jià)。
還有一類的創(chuàng)業(yè)空間組織結(jié)構(gòu)更為松散，主要提供創(chuàng)業(yè)者的聯(lián)系平臺(tái)，譬如3W咖啡，京東JD +奶茶館等。
在王勝江看來，“中國(guó)現(xiàn)在存在的所謂的創(chuàng)業(yè)空間，90%都仍然是通過房租差價(jià)賺錢，只能算作是寫字樓市場(chǎng)的一小部分，本身不提供孵化的功能”。
隨著創(chuàng)業(yè)投資市場(chǎng)的發(fā)展，創(chuàng)業(yè)空間的運(yùn)營(yíng)模式也在逐漸升級(jí)。一些創(chuàng)業(yè)空間已經(jīng)擺脫物業(yè)模式，也不要求創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)股份，而是圍繞創(chuàng)業(yè)者，投資人、產(chǎn)業(yè)鏈上下游整合可開放的資源，核心在于吸引和扶持有潛力的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。
從這個(gè)意義上，“空間”這個(gè)物理上的概念已經(jīng)不再是創(chuàng)業(yè)空間的核心，而只是一個(gè)支撐點(diǎn)。想象空間在于對(duì)好項(xiàng)目、好團(tuán)隊(duì)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力。
創(chuàng)業(yè)空間如何盈利?
在盈利模式上，WeWork已經(jīng)先行試驗(yàn)出可行的方案。2014年，WeWork實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.5億美元，利潤(rùn)率將近30%。同時(shí)，這家聯(lián)合辦公平臺(tái)的估值已經(jīng)達(dá)到60億美元。
WeWork主要與商業(yè)地產(chǎn)基金和開發(fā)商合作，通常以低于市場(chǎng)價(jià)10%左右的折扣租樓層，重新設(shè)計(jì)后再租給各種創(chuàng)業(yè)公司。
而WeWork的盈利點(diǎn)主要在于兩方面：一是會(huì)員費(fèi)及配套服務(wù)費(fèi)，通過寫字樓“整批零租”及打包的配套服務(wù)轉(zhuǎn)去差價(jià);二是隱形回報(bào)：包括地價(jià)的溢價(jià)、對(duì)公司投資獲利等。
國(guó)內(nèi)的踐行者中，毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng)比較明確地要走WeWork的路線， “優(yōu)客工場(chǎng)有服務(wù)收費(fèi)，但總的來說，比創(chuàng)業(yè)企業(yè)自己去單打獨(dú)斗的創(chuàng)業(yè)費(fèi)用低了很多。”毛大慶表示。
背景相似的王勝江有不同的思考，他更希望完全脫離地產(chǎn)開發(fā)商的角色，在他的定義中，洪泰創(chuàng)業(yè)空間的屬性是創(chuàng)業(yè)而非地產(chǎn)，“我們的屬性是創(chuàng)業(yè)者，當(dāng)然也希望通過創(chuàng)業(yè)空間能夠把房地產(chǎn)激活，但前提是首先得理解什么是創(chuàng)業(yè)者”。
在他的定義里，洪泰創(chuàng)業(yè)空間并不僅僅作為洪泰基金的配套服務(wù)存在，“這件事本身的機(jī)會(huì)巨大，如果搭建了一個(gè)創(chuàng)業(yè)生態(tài)鏈，能孵化出好的產(chǎn)品，投資人也能找到好的項(xiàng)目，這個(gè)平臺(tái)的意義絕不會(huì)是配套”。
王勝江的構(gòu)想中，洪泰創(chuàng)業(yè)空間承擔(dān)更多扶持和孵化的角色，最終搭建的是圍繞創(chuàng)業(yè)者的生態(tài)圈。
打造服務(wù)能力，搭建創(chuàng)業(yè)者社區(qū)，是創(chuàng)業(yè)空間的勝出的核心，也無疑是運(yùn)營(yíng)創(chuàng)業(yè)空間的難點(diǎn)。完善的配套服務(wù)，豐富的社交活動(dòng)，創(chuàng)業(yè)資源對(duì)接，這些都是打造一個(gè)成功的創(chuàng)業(yè)服務(wù)空間的必備要素。當(dāng)更多的資源在“空間”里流通時(shí)，創(chuàng)業(yè)空間才具備比房地產(chǎn)企業(yè)或孵化器更大的價(jià)值和意義。
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