常州市物業(yè)管理條例

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條 市、轄市(區(qū))人民政府應當將物業(yè)服務納入現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔;建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平。

　　物業(yè)管理工作實行屬地負責制。各轄市(區(qū))人民政府是所轄區(qū)域內物業(yè)管理工作的責任單位，應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)明確物業(yè)管理機構，落實工作人員和工作經費;建立物業(yè)應急管理機制和長效管理機制，建立物業(yè)管理聯席會議制度，及時處理重大矛盾和糾紛;牽頭組織有關部門對物業(yè)管理區(qū)域內違法行為開展集中整治。

　　第四條 市住房保障和房產管理部門是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門，負責物業(yè)服務企業(yè)的資質管理、建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案;指導、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標活動，指導、規(guī)范物業(yè)管理市場行為、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理，依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為;負責住宅專項維修資金的歸集與管理、參與物業(yè)服務用房變更和交付使用的監(jiān)督管理，配合物價部門對物業(yè)服務收費實施監(jiān)管。

　　轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門負責對所轄區(qū)域內物業(yè)管理活動進行指導、監(jiān)管。具體負責擬定轄區(qū)內物業(yè)管理的政策措施，開展日常工作的指導、監(jiān)督;負責轄區(qū)內新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標工作以及物業(yè)服務企業(yè)交接工作的指導與監(jiān)督，做好物業(yè)承接查驗的管理與監(jiān)督;建立物業(yè)服務項目負責人信用檔案;負責協調轄區(qū)內老住宅小區(qū)整治及轉入物業(yè)管理的指導、監(jiān)督工作，配合做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、換屆及日常工作的指導與監(jiān)督;依法開展物業(yè)管理創(chuàng)建工作;依法查處轄區(qū)內違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。

　　第五條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)具體負責本轄區(qū)內物業(yè)管理工作，協調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，協調建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系。建立物業(yè)管理矛盾投訴調解、物業(yè)應急維修服務等機制，設立并公開投訴電話、投訴點，接受并解決群眾的投訴和糾紛，完善社區(qū)公共服務體系，為業(yè)主提供基本服務;指導社區(qū)居(村)民委員會、人民調解委員會等組織及時協調處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛;負責轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)交接工作和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌建、換屆等相關工作，建立業(yè)主委員會信用檔案;建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯席會議制度，協調處理物業(yè)管理重大事宜，制定轄區(qū)內物業(yè)管理應急預案，落實物業(yè)應急管理和長效機制。

　　社區(qū)居(村)民委員會負責協助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，建立健全物業(yè)管理工作機制，參與指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，及時協調、處理本社區(qū)內的物業(yè)管理矛盾糾紛;參與住宅專項維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居(村)民委員會、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)溝通協商的“三合一”管理服務模式。

　　第六條 公安部門負責物業(yè)管理區(qū)域內的治安管理，依法查處擅自刻制業(yè)主自治組織印章、干擾召開業(yè)主大會會議和選舉業(yè)主委員會的行為;指導物業(yè)管理區(qū)域內汽車停放，配合做好物業(yè)管理區(qū)域內及周邊道路停車泊位設置工作，參與物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃紅線以內的汽車停車矛盾和糾紛的處理;負責物業(yè)管理保安服務活動的監(jiān)管;對物業(yè)服務企業(yè)履行消防安全職責情況實施監(jiān)督檢查，督促落實消防安全責任，及時查處損壞(停用)消防設施和占用(堵塞)消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規(guī)的行為;對物業(yè)管理區(qū)域內安防設施依法實施監(jiān)督管理。

　　民政部門負責落實社區(qū)居(村)民委員會對業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督，參與物業(yè)管理相關工作。

　　人力資源社會保障部門負責對物業(yè)服務企業(yè)勞動用工的指導，對物業(yè)服務企業(yè)與招用人員依法簽訂勞動合同、繳納社會保險等進行監(jiān)督。

　　衛(wèi)生部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內二次供水的衛(wèi)生進行監(jiān)督管理。

　　建設部門負責房地產開發(fā)項目公建配套設施建設的監(jiān)督管理工作，在土地出讓前依據規(guī)劃條件明確公建配套設施的建設要求，在項目建設過程中和交付使用前監(jiān)督公建配套設施的落實情況;負責商品房交付使用監(jiān)管工作，依法規(guī)范商品房交付使用行為;督促建設單位及時做好物業(yè)管理區(qū)域內交付后保修期內的房屋及設施設備的相關保修工作。

　　環(huán)保部門負責對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設項目依法進行環(huán)境影響評價文件審批和環(huán)境保護設施竣工驗收，對污染源依法實施監(jiān)督管理;對制造超過規(guī)定標準排放的污水、廢氣等涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調查處理，對違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進行查處。

　　規(guī)劃部門負責在土地出讓前的規(guī)劃條件和建設工程設計方案審查中，按規(guī)定標準落實物業(yè)管理區(qū)域內公建配套建設指標。

　　園林部門負責物業(yè)管理區(qū)域內綠化調整的監(jiān)管，協調解決因綠化影響居民生活以及綠化養(yǎng)護引發(fā)的矛盾。

　　城管部門(行政執(zhí)法部門)負責查處未取得規(guī)劃部門許可擅自搭建建筑物、構筑物、在非承重外墻上開門(窗)、破壞房屋外立面等違法行為;對制造超過規(guī)定標準的社會生活噪聲和建筑施工噪聲的行為進行查處;依法查處無照經營的流動攤販以及侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施等違法違規(guī)行為;加強對未實行物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)衛(wèi)設施的管理;參與物業(yè)管理區(qū)域內前期規(guī)劃論證。

　　民防部門負責物業(yè)管理區(qū)域內人防工程及設施維護管理的指導和監(jiān)督。

　　物價部門負責物業(yè)服務收費行為的監(jiān)管，依法規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的收費行為，及時查處物業(yè)管理中的收費及價格違法行為。

　　信訪部門負責協調督促相關地區(qū)和部門按照各自職責及時處理物業(yè)管理中的信訪矛盾。

　　稅務部門負責落實物業(yè)服務企業(yè)稅收優(yōu)惠政策，依法對物業(yè)服務企業(yè)的納稅行為進行指導、監(jiān)管。

　　工商部門負責對在物業(yè)管理活動中合同欺詐、虛假廣告和無須取得許可(含批準文件)或已經取得相關許可而未依法領取營業(yè)執(zhí)照等違法生產經營行為依法進行查處。

　　質監(jiān)部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內的電梯、機械式停車設備、鍋爐、壓力容器等特種設備進行安全監(jiān)察;依法對特種設備使用登記、維護保養(yǎng)、定期檢驗、作業(yè)人員持證上崗等情況開展監(jiān)督檢查;調查處理物業(yè)管理區(qū)域內的特種設備事故，依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為。

　　第七條 市、轄市(區(qū))人民政府負責設立住宅小區(qū)管理保障資金，專項用于扶持老住宅小區(qū)的基礎管理及物業(yè)管理。市、轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓，提高物業(yè)管理水平，所需經費列入同級人民政府財政預算。

　　對在物業(yè)服務中取得顯著成績或者獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員，市、轄市(區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。

　　第八條 物業(yè)服務行業(yè)協會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經營，加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。

　　建設單位應當根據物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　規(guī)劃部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

　　第十條 新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

　　已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)征求相關業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十一條 轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

　　物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第十二條 房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。

　　第十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

　　第十四條 業(yè)主戶數超過三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。

　　第十五條 符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統稱業(yè)主大會)：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

　　第十六條 具備成立首次業(yè)主大會條件的，建設單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業(yè)服務用房配置證明;

　　(七)已籌集的專項維修資金清冊;

　　(八)其他有關的文件資料。

　　第十七條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

　　籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔，建設單位應當在物業(yè)承接查驗前計提費用，交由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)代管。

　　第十八條 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成�；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或社區(qū)居(村)民委員會組織業(yè)主推薦產生。

　　籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)派員擔任。

　　籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協調解決。

　　第十九條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容;

　　(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規(guī)定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第二十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　　(一)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總戶數百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)經有百分之三十以上業(yè)主代表提議的;

　　(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(四)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第二十一條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知社區(qū)居(村)民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。業(yè)主可以查閱業(yè)主大會會議記錄。

　　第二十二條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

　　第二十三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質、無故欠交物業(yè)服務費、電梯使用費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員;擔任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員后出現上述情形的，應當按照規(guī)定予以罷免。

　　業(yè)主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，業(yè)主代表任期與業(yè)委會委員任期相同。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

　　業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

　　業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。

　　第二十四條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第二十五條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

　　(一)以書面方式提出辭職請求的;

　　(二)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

　　(三)喪失民事行為能力的;

　　(四)依法被限制人身自由的;

　　(五)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第二十六條　業(yè)主委員會委員、籌備組成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，應按業(yè)主大會議事規(guī)則等規(guī)定予以罷免：