臨汾市物業(yè)管理條例

　　下面的臨汾市物業(yè)管理條例是小編為大家精心搜集整理的相關(guān)資料，希望能帶給您一些幫助。

　　臨汾市物業(yè)管理條例

　　第一條 為加強(qiáng)住宅小區(qū)竣工綜合驗收與物業(yè)承接管理，確保小區(qū)綜合功能、環(huán)境及工程質(zhì)量，保障物業(yè)管理條件到位，依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)開發(fā)建設(shè)的各類住宅小區(qū)及組團(tuán)(以下統(tǒng)稱住宅小區(qū))，包括集資房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房及房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工綜合驗收與物業(yè)承接及備案管理均適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱的住宅小區(qū)竣工綜合驗收是指在所含單位(單體)工程質(zhì)量驗收合格的基礎(chǔ)上，對小區(qū)綜合功能、環(huán)境、消防、安全等設(shè)施設(shè)備及物業(yè)管理條件進(jìn)行竣工綜合驗收的活動。

　　第四條 住宅小區(qū)竣工綜合驗收由房產(chǎn)、規(guī)劃、園林、消防、供水、供電、物業(yè)管理等有關(guān)部門技術(shù)負(fù)責(zé)人組成的綜合驗收組進(jìn)行。并按其職責(zé)分工進(jìn)行驗收。

　　第五條 市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的竣工綜合驗收與物業(yè)承接及備案管理工作;有關(guān)部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本專業(yè)工程的竣工驗收與承接管理工作。

　　第六條 住宅小區(qū)竣工綜合驗收應(yīng)具備下列條件：

　　(一)完成小區(qū)設(shè)計的全部內(nèi)容;分期建設(shè)、分期驗收的，應(yīng)滿足使用要求;

　　(二)所含單位工程質(zhì)量經(jīng)質(zhì)監(jiān)、建設(shè)、監(jiān)理、勘察、設(shè)計、施工等有關(guān)單位驗收全部合格;

　　(三)平面布局、立面造型、裝飾色調(diào)等符合規(guī)劃要求;

　　(四)小區(qū)道路、場地、綠化、照明、消防、安全、地下管網(wǎng)、物業(yè)管理用房等配套設(shè)施設(shè)備符合規(guī)劃設(shè)計及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，滿足居民生活與物業(yè)管理需要;

　　(五)小區(qū)供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等系統(tǒng)完備，符合分戶、出戶計量標(biāo)準(zhǔn)要求;

　　(六)依法選聘了前期物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理體系已建立，物業(yè)管理所需的相關(guān)資料已齊備;

　　(七)預(yù)售商品房專項維修資金提取到位，并存入房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的專戶;

　　(八)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。

　　第七條 具備竣工綜合驗收條件后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向工程所在地的房地產(chǎn)行政主管部門提交竣工綜合驗收申請。經(jīng)審定后，由開發(fā)建設(shè)單位組織有關(guān)部門進(jìn)行竣工綜合驗收。

　　第八條 申請竣工綜合驗收應(yīng)提供下列資料：

　　(一)住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告;

　　(二)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖;

　　(三)單位工程竣工驗收記錄、工程質(zhì)量監(jiān)督報告、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測報告;

　　(四)施工單位簽署的質(zhì)量保修書;

　　(五)住宅質(zhì)量保證(保修)書和使用說明書;

　　(六)前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約;

　　(七)房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及需要提供的其它資料。

　　第九條 住宅小區(qū)竣工綜合驗收應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

　　(一)開發(fā)建設(shè)或監(jiān)理單位介紹小區(qū)工程概況;

　　(二)查閱相關(guān)資料，并答疑;

　　(三)現(xiàn)場勘查;

　　(四)綜合驗收部門發(fā)表意見，對不符合要求的，應(yīng)提出處理建議;

　　(五)匯總各方意見，形成竣工綜合驗收紀(jì)要，并簽字。

　　第十條 竣工綜合驗收不合格的，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)返工或增設(shè)項目。整改后重新組織驗收。

　　第十一條 竣工綜合驗收合格的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在15日內(nèi)向工程所在地的房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理《住宅小區(qū)竣工驗收備案證書》手續(xù)。辦理《住宅小區(qū)竣工驗收備案證書》應(yīng)提交下列資料：

　　(一)本辦法第八條規(guī)定的資料;

　　(二)小區(qū)竣工綜合驗收紀(jì)要文件;

　　(三)竣工綜合驗收證明或有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件;

　　(四)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其它資料。

　　第十二條 未經(jīng)竣工綜合驗收或驗收不合格或未辦理《住宅小區(qū)竣工驗收備案證書)的，有關(guān)單位和部門不得進(jìn)行房屋還遷和銷售(現(xiàn)售)、不得辦理房屋所有權(quán)證、不得供水、供電、供氣、供熱和開通住宅電話、有線電視。

　　第十三條 取得《住宅小區(qū)竣工驗收備案證書》的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時向有關(guān)部門辦理供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等移交手續(xù)。有關(guān)部門不得拒絕接收。

　　第十四條 小區(qū)入住率或出售面積達(dá)到50%以上的，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織召開首次業(yè)主大會，依法產(chǎn)生業(yè)主委員會，并向業(yè)主委員會和其選聘的物業(yè)管理單位移交相關(guān)資料和專項維修資金收交清單，辦理移交手續(xù)。

　　第十五條 未按期及時完善竣工綜合驗收備案和有關(guān)物業(yè)移交手續(xù)的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護(hù)及供水、供電、供氣、供熱等相應(yīng)責(zé)任，直到完善移交手續(xù)為止。此間開發(fā)建設(shè)單位不得使用應(yīng)交納的專項維修資金。

　　第十六條 違反有關(guān)規(guī)定，未經(jīng)竣工綜合驗收或驗收不合格擅自交付使用的，由房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》策五十八條依法實施行政處罰。

　　第十七條 違反有關(guān)規(guī)定，未辦理住宅小區(qū)竣工驗收備案或返修后未重新組織驗收或重新驗收不合格擅自交付使用的，由房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案暫行辦法》第九、十、十一條依法實施行政處罰。

　　第十八條 違反有關(guān)規(guī)定，未及時向有關(guān)部門移交相關(guān)物業(yè)、資料和配置物業(yè)管理用房的，由房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十九、六十四條依法實施行政處罰。

　　第十九條 違反有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門及有關(guān)部門工作人員利用職務(wù)之便，濫用職權(quán)、玩忽職守，給工作造成損失的，依法追究相關(guān)人員的責(zé)任;

　　第二十條 本辦法施行前，已交付使用的商品住宅小區(qū)和已推向社會管理的集資住宅小區(qū)，限期在六月底之前，依照本辦法規(guī)定抓緊完善和補(bǔ)辦有關(guān)程序和手續(xù)。逾期不辦的，按有關(guān)規(guī)定予以處罰。

　　第二十一條 本辦法未盡事項按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十二條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　附：住宅小區(qū)竣工驗收備案證書

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　　物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序

　　一、糾紛處理方式概述

　　物業(yè)管理糾紛處理方式，概括越來有以下幾種：1、當(dāng)事人各方自選協(xié)商和解;2、各方當(dāng)事人請求第三人調(diào)解，請求政府主管部門行政調(diào)解。3、當(dāng)事人之間約定仲裁;4、司法訴訟。

　　以上幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評定，當(dāng)事人可以自己決定。自選協(xié)商和解是雙方對話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。

　　二、糾紛的調(diào)解

　　物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。民事調(diào)解由爭議雙方當(dāng)事人共同選定一個機(jī)構(gòu)、和個人，由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結(jié)束后，當(dāng)事人一方如不執(zhí)行，則前功盡棄。

　　物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢力進(jìn)行調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他手段解決。

　　民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的'一個環(huán)節(jié)，不具有獨(dú)立性。

　　三、物業(yè)管理民事糾紛的仲裁

　　可以通過仲裁途徑解決的應(yīng)是民事性質(zhì)的爭議，主要是基于合同的糾紛或財產(chǎn)權(quán)益糾紛。依據(jù)我國《仲裁法》的規(guī)定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。”

　　仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當(dāng)事人認(rèn)定的協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合同時就約定一個條款，說明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當(dāng)事人出現(xiàn)糾紛后臨時達(dá)成提交仲裁庭的書面協(xié)議。仲裁協(xié)議要寫明以下內(nèi)容：1、請求仲裁的意思表示;2、仲裁事項;3、待定的仲裁委員會。如一個在廣州履行的合同寫明：“有關(guān)本合同的爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，無法協(xié)商時提交廣州仲裁委員會仲裁。”達(dá)成仲裁協(xié)議的爭議，不得向法院起訴;即使起訴，法院也不受理。

　　物業(yè)管理糾紛仲裁處理的一般程序是：

　　1、一方當(dāng)事人向待定的仲裁委員會提交仲裁申請書;

　　2、委員會于收到申請書后5日內(nèi)決定立案或不立案;

　　3、立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊送達(dá)被申請人。

　　4、被申請人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊待定仲裁員。普通程序?qū)徖頃r由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員 會指定一名任首席仲裁員;案情簡單、爭議標(biāo)的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理;

　　5、開庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解;

　　6、制作調(diào)解書或調(diào)解不成時制作裁決書;

　　7、當(dāng)事人向法院申請執(zhí)行。

　　與司法審判的兩審終審制不同，眾裁裁決是一裁終局的。

　　四、物業(yè)管理糾紛的訴訟

　　當(dāng)事人通過訴訟方式解決民事、行政糾紛是較常見的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯不同，人發(fā)法院對已提交訴訟的當(dāng)事人管轄是強(qiáng)制性的。

　　物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個驟：

　　1、當(dāng)事人一方(原告)提交起訴狀，起訴到法院;

　　2、法院立案后將起訴狀副本送達(dá)被告;

　　3、被告提交答辯狀;

　　4、開庭：調(diào)查、辯論、調(diào)解;

　　5、制作調(diào)解書或一審判決書;

　　6、雙方均不上訴，則判決書生效;或一方不服提起上訴，進(jìn)入第二審程序;

　　7、第二審審理：制作二審調(diào)解書或下達(dá)二審判決書，此為終審判決，不得上述;

　　8、執(zhí)行。

　　無論仲裁還是司法訴訟，均應(yīng)貫徹合法公正的原則，即以事實為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩。由于物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章不健全，實踐中應(yīng)注重民法、房地產(chǎn)法、合同法等一般法律與物業(yè)管理專門法規(guī)及地方法規(guī)規(guī)章的銜接，并依據(jù)憲法處理好法規(guī)的競爭力認(rèn)定和沖突的解決;同時，在訴訟或仲裁活動中，對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的代表地位和訴權(quán)、請求權(quán)行使要有明確的了解和認(rèn)可，處理好單個業(yè)主的意見與小區(qū)業(yè)主意志的關(guān)系，確認(rèn)業(yè)主委員會在物業(yè)管理糾紛中的代表地位，以便及時處理糾紛，理順關(guān)系，建立良好的物業(yè)管理和權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

 

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