5月1日起，營(yíng)改增試點(diǎn)全面擴(kuò)容到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)及與其相關(guān)的建筑業(yè)，稅率由營(yíng)業(yè)稅時(shí)的5%和3%提升到增值稅的11%。因與百姓民生息息相關(guān)，稅率變動(dòng)和征收方式變化，會(huì)怎樣影響民生和經(jīng)濟(jì)?

　　近日，家住山東省濟(jì)南市山大南路某小區(qū)王女士心中的石頭終于落地。此前，市場(chǎng)對(duì)5月1日房地產(chǎn)等行業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅的計(jì)稅方式的諸多猜測(cè)，讓王女士擔(dān)心自己購(gòu)買于21世紀(jì)初期的一套房屋，如按增值部分繳納稅款，稅負(fù)會(huì)大幅上升。和王女士有著同樣擔(dān)憂的人不在少數(shù)。

　　3月24日，財(cái)政部公布《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》做出明確規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。而上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，所以濟(jì)南適用此規(guī)定。這意味著，二手房交易營(yíng)改增完全平移現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策。目前來看，這種政策的平移不僅不會(huì)帶來稅負(fù)增加，事實(shí)上，還會(huì)少交一部分。需要注意的是,買房簽訂合同時(shí)需要注意含稅價(jià)。

　　近段時(shí)間，房產(chǎn)大廳頻頻上演的“排隊(duì)大戲”似乎預(yù)示著濟(jì)南二手房市場(chǎng)的回暖。記者在調(diào)查中了解到，目前二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢(shì)。據(jù)濟(jì)南哈考特不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，就在上一周，該中介業(yè)務(wù)成交量較前一周上漲了11%到15%不等，咨詢?nèi)藬?shù)也有倍數(shù)增長(zhǎng)，其中詢問的問題不乏與營(yíng)改增有關(guān)。

　　哈考特不動(dòng)產(chǎn)濟(jì)南區(qū)域負(fù)責(zé)人于兆耀告訴記者，在去庫(kù)存的大背景下，不斷出臺(tái)的樓市新政包括營(yíng)改增在內(nèi)，對(duì)提振行業(yè)信心都有著積極作用，都會(huì)不同程度上刺激買方市場(chǎng)的需求釋放，同時(shí)也讓賣方市場(chǎng)對(duì)未來走勢(shì)充滿期待。所以，供需關(guān)系的變化反應(yīng)到市場(chǎng)就是價(jià)格波動(dòng)。近期二手房成交量、成交額的上漲很大程度都是對(duì)剛需和改善性需求的消化，加之之前樓市利好和傳統(tǒng)旺季的三四月份，所以要客觀的看待此次上漲行情。

　　有業(yè)內(nèi)專家表示，營(yíng)改增不會(huì)對(duì)一二手樓市價(jià)格造成顯著沖擊，這是因?yàn)槎愂兆兓瘜?duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響，但并不會(huì)直接影響房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)本質(zhì)上是由供求關(guān)系決定。稅負(fù)成本的明顯下降會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。

　　在接受本報(bào)采訪時(shí)，山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的孫大海表示，營(yíng)改增一定程度上可規(guī)范二手房交易市場(chǎng)存在的虛假交易行為，降低二手房交易中買賣雙方的稅負(fù)成本，有助于商品房的市場(chǎng)流通。他表示，二手房交易時(shí)，買賣雙方為少繳稅,故意將合同的房?jī)r(jià)降低,即所謂的“陰陽合同”。雖然，稅務(wù)部門和房管部門有默認(rèn)的價(jià)格范圍,但其更新的頻率遠(yuǎn)沒有市場(chǎng)價(jià)格更新快,讓一些人有漏洞可鉆。“營(yíng)業(yè)稅改成增值稅后,房子在過戶、銷售、轉(zhuǎn)讓的過程中,會(huì)出現(xiàn)房屋增值空間越大繳稅越多的局面, 一定程度上可以規(guī)范虛假交易的情況。”孫大海說。

　　企業(yè)會(huì)搶購(gòu)寫字樓嗎?“搶房”夸大其詞，有利于商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存

　　記者近日走訪省城濟(jì)南幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，表面上看當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)營(yíng)改增表現(xiàn)平靜，實(shí)際上有所波動(dòng)：省城東部的某商業(yè)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，“近期的到訪者明顯增多，所以我們計(jì)劃針對(duì)營(yíng)改增進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)，目前已有企業(yè)明確5月1日后的購(gòu)買意向。”

　　業(yè)內(nèi)有分析認(rèn)為，新增不動(dòng)產(chǎn)允許抵扣后，大大減輕企業(yè)稅負(fù)。這將鼓勵(lì)企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，利好商業(yè)地產(chǎn)，有利于樓市去庫(kù)存。有媒體報(bào)道，“企業(yè)將會(huì)加入搶房大軍中”。

　　孫大海表示，“營(yíng)改增”政策將不動(dòng)產(chǎn)納入了抵扣范圍，一定程度上有利于企業(yè)抵扣當(dāng)期稅額，但“企業(yè)將會(huì)加入搶房大軍中”的說法未免夸大其詞。他解釋說，從企業(yè)資本運(yùn)作方面來看，企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)在抵稅的同時(shí)，可以作為固定資產(chǎn)進(jìn)行融資，保障企業(yè)資金鏈條的正常運(yùn)作，因此部分企業(yè)或?qū)�從這個(gè)出發(fā)點(diǎn)購(gòu)置一部分不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)前企業(yè)能夠抵扣的不動(dòng)產(chǎn)有3類：廠房、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓。短期來看，企業(yè)可通過購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金，意味著所有企業(yè)持有不動(dòng)產(chǎn)的成本將降低，這樣那些想要改善辦公條件的企業(yè)，就有可能受此新政刺激而出手購(gòu)置新辦公樓，這在一定程度上有利于去化商辦類庫(kù)存;長(zhǎng)期來看，將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍除了一定程度上有利于去化庫(kù)存外，也是為即將改革、擴(kuò)圍的房地產(chǎn)稅做一定的鋪墊。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，最直接的利好在于促進(jìn)流動(dòng)和降低庫(kù)存。新增不動(dòng)產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也便于它把稅負(fù)傳遞給下家，因此營(yíng)改增利好商業(yè)地產(chǎn)。

　　給房企壯膽 為庫(kù)存減壓

　　——營(yíng)改增帶來的“三重利好”

　　營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，不僅僅是稅率的變化。征收方式的改變和調(diào)整，給產(chǎn)業(yè)帶來更多利好和契機(jī)。拋開單純稅率來看，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增，最少有三重利好。而這些利好，對(duì)于當(dāng)下庫(kù)存高企、有效供給不足的市場(chǎng)而言，將釋放持久效應(yīng)。

　　土地成本不再計(jì)稅刺激房企敢拿地

　　本次營(yíng)改增的征稅細(xì)則說明中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

　　山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任潘明星解讀稱：在銷售額中把土地款扣除，大大降低房企稅負(fù)。尤其對(duì)于在一線城市高價(jià)拿地的房企，減稅有利于其松綁壓力，促使其增加房地產(chǎn)供應(yīng)。

　　事實(shí)上，土地價(jià)款占房產(chǎn)企業(yè)銷售額的比例高達(dá)20%以上，一些一線城市甚至過半。

　　建安成本可抵扣 有助推廣精裝樓盤

　　根據(jù)去年山東省出臺(tái)的《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》要求，2017年設(shè)區(qū)城市新建高層住宅實(shí)行全裝修，2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。精裝房是未來房產(chǎn)市場(chǎng)政府引導(dǎo)、業(yè)主省心的有效供給。

　　此次營(yíng)改增，精裝修對(duì)于房企來說，將有更多利好：裝修材料可批量采購(gòu)，取得可抵扣增值稅發(fā)票，進(jìn)行物料抵扣，而裝修費(fèi)用也可提高房產(chǎn)建安成本。可降低企業(yè)稅負(fù)，從而增加盈利空間。

　　在市場(chǎng)上更受歡迎的精裝樓盤，有利于開發(fā)商搶占市場(chǎng)占有率。

　　自購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)可抵扣促商業(yè)地產(chǎn)減壓

　　營(yíng)改增實(shí)行后，購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，將和購(gòu)置設(shè)備一樣進(jìn)行增值稅抵扣。這將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，并增加一般企業(yè)對(duì)于持有型物業(yè)的投資。此舉或能刺激商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力。

　　但是，《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》還規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。相比較于同樣能抵扣的租賃來說，企業(yè)購(gòu)買自有房產(chǎn)能在實(shí)現(xiàn)短期降負(fù)。不動(dòng)產(chǎn)涉及的進(jìn)項(xiàng)金額較大，抵扣稅費(fèi)也會(huì)較多。因不動(dòng)產(chǎn)屬于貴重生產(chǎn)資料，購(gòu)買數(shù)量和頻率也相對(duì)有限。

　　不同面孔

　　開發(fā)商“有利可圖”

　　營(yíng)改增房產(chǎn)對(duì)開發(fā)商的影響大小主要取決于3個(gè)指標(biāo)：毛利率高低、可獲進(jìn)項(xiàng)多少及施工單位向房企轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)比例。

　　實(shí)際上，一些業(yè)務(wù)操作規(guī)范、各類收支票據(jù)齊全、財(cái)務(wù)健全的房企，容易享受減負(fù)的利好——這對(duì)任何行業(yè)來說，都適用減負(fù)“良方”。而對(duì)一些品牌地產(chǎn)商來說，完善的財(cái)務(wù)和正規(guī)的供貨商和承包商，是多年市場(chǎng)選擇的結(jié)果。

　　本次營(yíng)改增另一些征收方式變化，讓開發(fā)商感覺有利可圖。如土地價(jià)款享受扣除再計(jì)稅，不動(dòng)產(chǎn)銷售可讓買受人納入抵扣等。

　　承包商“上下求索”

　　建筑企業(yè)供應(yīng)商規(guī)模小而渠道散亂，如砂、石、磚、白灰、土方及其他零散五金建材等，基本上由個(gè)人、小規(guī)模納稅人供應(yīng)。現(xiàn)在建筑行業(yè)大多采取“清包業(yè)務(wù)”，建筑承包商只承擔(dān)施工，原材料由“甲方”提供。由于主要成本是人力成本，沒有進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣。缺少發(fā)票或取得的發(fā)票非增值稅專用發(fā)票，營(yíng)改增后，建筑企業(yè)面臨的最大難題。

　　建筑企業(yè)不得不“上下求索”以保障自身利益：對(duì)上游的供應(yīng)商要求提供合格的增值稅發(fā)票，或選擇更換供應(yīng)商，對(duì)下游的分包商選擇起來更為嚴(yán)格，要求盡可能組織發(fā)票，實(shí)現(xiàn)抵扣。

　　減稅不是最終目的

　　增值稅顧名思義就是對(duì)于增值部分來征收稅收，一件產(chǎn)品買來50元，賣出去100元，那么增值部分就是50元，乘以一個(gè)稅率，這就是要交給國(guó)家的。而營(yíng)業(yè)稅呢，就非常簡(jiǎn)單，一個(gè)產(chǎn)品賣出去100，那么你就乘以一個(gè)稅率，就是你要交給國(guó)家的。增值稅最最核心的地方在于他可以設(shè)定一個(gè)基數(shù)，這個(gè)基數(shù)是可以被扣除，這樣就可以縮小繳稅基數(shù)。

　　事實(shí)上，營(yíng)改增并非簡(jiǎn)單的針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而是涉及全行業(yè)鏈條的一項(xiàng)重大變革。雖然從宏觀角度來講營(yíng)改增是一項(xiàng)減稅政策，可避免房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)與上游企業(yè)之間的重復(fù)征收，但是單純從地產(chǎn)行業(yè)來講，鏈條內(nèi)的參與者在規(guī)模、性質(zhì)、規(guī)范性等方面?zhèn)�體差異較大。

　　一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈上參與各方有：開發(fā)商、總包企業(yè)、部品供應(yīng)商、原材料供應(yīng)商等，需要深入剖析整個(gè)系統(tǒng)的抵扣鏈條和影響因素，才能弄清“營(yíng)改增”對(duì)行業(yè)產(chǎn)生的系統(tǒng)性影響。當(dāng)然從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，“營(yíng)改增”將推動(dòng)建筑業(yè)生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化快速發(fā)展，企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部管理和控制，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)。