南京市物業(yè)管理?xiàng)l例2016
南京市十五屆人大四次會(huì)議第一次全體會(huì)議上，代表們聽取了關(guān)于《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》的說(shuō)明。這也是南京市30年立法史上，首部由人代會(huì)審議的民生類法規(guī)。CN人才網(wǎng)小編第一時(shí)間與你分享南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例最新消息。
草案成稿內(nèi)幕
公開招投標(biāo)第三方專家團(tuán)隊(duì)起草
這部物管條例的草案自其出現(xiàn)在公眾視線里時(shí)就引起了各方關(guān)注。
據(jù)介紹，這部物管條例草案創(chuàng)新了法規(guī)起草模式，是首次在全國(guó)范圍內(nèi)公開招投標(biāo)，選定第三方組成專家團(tuán)隊(duì)起草條例文本。成立由市人大常委會(huì)牽頭、各相關(guān)單位參加的立法工作領(lǐng)導(dǎo)小組，全程主導(dǎo)立法。
草案開展了多角度、多層次、全覆蓋的調(diào)研論證，并且此前廣泛征求了社會(huì)各界意見建議，共征集市民提出的各類修改意見、建議3400多條，相關(guān)內(nèi)容50多萬(wàn)字。
4大焦點(diǎn)引人關(guān)注
焦點(diǎn)一 不交物業(yè)費(fèi)敗訴要錄入信用檔案
在這部草案首次征求意見時(shí)，業(yè)主不得拒交物業(yè)管理費(fèi)就是關(guān)注焦點(diǎn)。后來(lái)經(jīng)過(guò)征求意見修改，目前的條文草案第五十一條規(guī)定為：業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)和公攤水電費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。經(jīng)司法判決或者仲裁裁決后仍不履行的，將被錄入個(gè)人信用檔案。
【百姓聲音】對(duì)此，南京市民李女士表示，“比原來(lái)的條文寬松多了，原來(lái)的條文對(duì)于業(yè)主十分嚴(yán)苛。”李女士說(shuō)，居民不交物管費(fèi)也要分情況，有的是確實(shí)物業(yè)服務(wù)很糟糕，業(yè)主忍無(wú)可忍，才會(huì)拒絕交納，“其實(shí)只要小區(qū)物業(yè)服務(wù)過(guò)得去，大部分業(yè)主還是挺自覺的。”
不過(guò)對(duì)于這一點(diǎn)，南京鳳凰西街一較大規(guī)模小區(qū)的業(yè)委會(huì)副主任趙先生卻有不同看法。他表示，自己小區(qū)的物業(yè)當(dāng)時(shí)是業(yè)主大會(huì)投票選出來(lái)的，小區(qū)內(nèi)大約有700多戶住家，但后來(lái)有30多戶以各種理由一直不交，最后業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)準(zhǔn)備向這些住戶提起訴訟，結(jié)果一下子補(bǔ)交了10多家，現(xiàn)在還有10多戶“老賴”。趙先生說(shuō)，有個(gè)別業(yè)主各種強(qiáng)詞奪理的理由不交物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上是在占小區(qū)公眾的便宜，也侵犯了其他住戶的利益，現(xiàn)在修改過(guò)的草案條文對(duì)業(yè)主更公平，但也需要進(jìn)一步細(xì)化，比如對(duì)于個(gè)別“老賴”住戶，業(yè)委會(huì)或者物業(yè)公司單獨(dú)起訴的話時(shí)間成本和訴訟成本都很高，并不劃算，而且法院案子很多，往往要拖很長(zhǎng)時(shí)間得不到解決，因此最好能有物業(yè)快速法庭，才能更好地解決多方矛盾。
焦點(diǎn)二 10%業(yè)主不滿意可要求第三方評(píng)估
根據(jù)草案，已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)10%以上的業(yè)主，對(duì)建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意的，業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位等各方可以在協(xié)商自愿基礎(chǔ)上，委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用測(cè)算等進(jìn)行評(píng)估。物業(yè)服務(wù)管理中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所處地位不同，對(duì)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也不同，雙方一旦產(chǎn)生糾紛，往往形成對(duì)立，引發(fā)矛盾。草案建立第三方評(píng)估制度，是探索發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的作用，為解決因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量而引發(fā)的糾紛提供渠道。
【百姓聲音】對(duì)于這個(gè)規(guī)定，上述趙先生認(rèn)為，找第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估不失為一個(gè)公平公正解決問(wèn)題的辦法，但是目前的問(wèn)題是缺乏此類權(quán)威第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，因?yàn)槲飿I(yè)管理是個(gè)軟服務(wù)項(xiàng)目，每個(gè)人的感受都不一樣，也許你覺得還可以的小區(qū)服務(wù)別人卻覺得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，那么誰(shuí)來(lái)進(jìn)行權(quán)威評(píng)估，以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)估就很重要，這是需要后面繼續(xù)完善的問(wèn)題。
焦點(diǎn)三 應(yīng)急維修資金兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核
草案中第六十二條規(guī)定的關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)急使用制度也是此前百姓關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的緊急情況，草案簡(jiǎn)化了專項(xiàng)維修資金使用審批手續(xù)。長(zhǎng)期以來(lái)，維修資金的申請(qǐng)條件多、期限長(zhǎng)，群眾對(duì)此意見集中。草案在省條例和國(guó)家部委相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)了綠色快速通道，要求發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要?jiǎng)佑镁S修資金時(shí)，相關(guān)部門在兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核。
【百姓聲音】鼓樓區(qū)一居民小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人在對(duì)記者談到此項(xiàng)規(guī)定時(shí)連連叫好。他告訴記者，自己小區(qū)此前因?yàn)榻ㄖz留問(wèn)題，后來(lái)經(jīng)過(guò)業(yè)主們集體決定，需要?jiǎng)佑镁S修資金來(lái)統(tǒng)一更換小區(qū)的單元門以保證業(yè)主安全。但現(xiàn)在單元門已經(jīng)換了幾年，還有30%的費(fèi)用沒有批下來(lái)，業(yè)委會(huì)墊付的換門資金也是難以回籠。
“住宅專項(xiàng)維修資金的審批非常繁瑣，當(dāng)然嚴(yán)格把關(guān)是好事，也是對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，但現(xiàn)在有了這種特事特辦的快速綠色通道，顯然對(duì)小區(qū)居民也是重大利好。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
焦點(diǎn)四 實(shí)名投訴登記須限時(shí)回復(fù)
關(guān)于實(shí)名投訴登記受理制度，要求政府相關(guān)部門對(duì)有關(guān)投訴舉報(bào)事項(xiàng)及時(shí)受理回復(fù)。實(shí)踐中，小區(qū)物業(yè)管理矛盾突出，政府部門職能交叉，行政執(zhí)法難度大，市民反映強(qiáng)烈。草案設(shè)立這一制度，督促相關(guān)部門及時(shí)、高效地查處違法違規(guī)行為，維護(hù)群眾合法權(quán)益。
【百姓聲音】家住下關(guān)的林先生告訴記者，自己所住的小區(qū)是個(gè)老小區(qū)，居民跟物業(yè)常常有矛盾，很多時(shí)候居民不知道該去哪里投訴，或者有時(shí)候投訴了也沒有人及時(shí)來(lái)處理。最后只能不交物管費(fèi)來(lái)抗議，結(jié)果這樣惡性循環(huán)下去，物業(yè)服務(wù)就更差�，F(xiàn)在新的條例草案規(guī)定了實(shí)名投訴、舉報(bào)登記和限時(shí)回復(fù)，對(duì)居民和物業(yè)公司來(lái)說(shuō)都很公平，減少了匿名惡意舉報(bào)的可能，也能讓居民需要投訴時(shí)能及時(shí)得到回復(fù)，讓違法違規(guī)行為得到及時(shí)查處。
下面是意見稿全文：
南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例全文
(征求意見稿)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理)，是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，實(shí)行綜合治理，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制;建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制;制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策;建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價(jià)格、人防、環(huán)境保護(hù)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 本市建立物業(yè)管理區(qū)域違法行為實(shí)名投訴登記受理制度，市人民政府應(yīng)當(dāng)明確投訴登記事項(xiàng)。
各行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴受理方式，按職能分工，履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。
業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位和個(gè)人有權(quán)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為投訴舉報(bào)。
第六條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方顧問(wèn)與評(píng)估制度。物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方顧問(wèn)與評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主自治活動(dòng)、物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)第三方顧問(wèn)與評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具帶有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏的評(píng)估報(bào)告。
物業(yè)服務(wù)第三方顧問(wèn)與評(píng)估制度的實(shí)施辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
第七條 對(duì)交付時(shí)間長(zhǎng)、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實(shí)施物業(yè)管理。
老舊住宅小區(qū)的范圍由市人民政府確定。
第八條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的業(yè)主自治、物業(yè)移交、公共利益、危害預(yù)防、社區(qū)共建等事項(xiàng)。
第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
鼓勵(lì)從事物業(yè)管理研究的專家和物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。
有下列情形之一的，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域：
(一)被城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)公共水體等分割成若干組團(tuán)的;
(二)可以明顯區(qū)分為住宅、商業(yè)等不同物業(yè)管理形態(tài)的;
(三)配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同組團(tuán)的。
分期開發(fā)建設(shè)或者二個(gè)以上建設(shè)單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，配套設(shè)施設(shè)備無(wú)法分割并獨(dú)立使用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，先期交付部分應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)管理用房配置要求。
第十一條 建設(shè)單位在向規(guī)劃行政主管部門辦理規(guī)劃許可手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)本條例第十條規(guī)定，提出物業(yè)管理區(qū)域劃定方案。規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的區(qū)域劃分意見。
第十二條 新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域備案，提供下列材料：
(一)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同(宗地出讓合同);
(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃條件和規(guī)劃核實(shí)相關(guān)資料);
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;
(四)經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定需要提供的其他材料。
第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將下列材料在物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同及臨時(shí)管理規(guī)約中明示：
(一)前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;
(四)地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積等共有部位的面積及權(quán)屬;
(五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)用房的面積和位置;
(六)共有設(shè)施設(shè)備名稱、用途及權(quán)屬;
(七)其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。
第十四條 已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但未備案的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案，并提供第十二條第二至四項(xiàng)規(guī)定的材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法提供的，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域地理位置、四至界限、建筑物總面積、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量，以及除專有部分外共有部分的情況。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將已備案的物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公告。
已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)依法征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域需要分立或合并的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應(yīng)當(dāng)重新辦理備案手續(xù)。
第三章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約等，以實(shí)名方式參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利，履行義務(wù)。
業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提供協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督的，應(yīng)當(dāng)提供有效身份證明。
第十七條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃定成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
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